​Отмена льготы по НДС для застройщиков вкупе с запретом на наличный расчет создает гремучую смесь на рынке недвижимости.

В соцсетях Казахстана активно обсуждается инициатива миннацэкономики о планируемом запрете наличных расчетов при продаже квартир. Среди участников рынка и населения это вызывает обеспокоенность. Многие считают, что запрет ограничит доступность жилья и противоречит конституционным правам граждан на выбор способа расчета, передает inbusiness.kz.

В Казахстане в среднем 45-60 тысяч сделок купли-продажи в год. В 2024 году рынок практически достиг показателей, восстановился. А сейчас последние события вокруг повышения НДС только усугубили ситуацию. Цены опять стали расти. В итоге, к концу февраля падение сделок купли-продажи рынка в стране составило 38%.

На фоне всей этой истории с повышением НДС, запрет на наличный расчет при продаже квартир, вероятно, ещё больше отразится на самочувствии застройщиков. Inbusiness.kz узнавал мнение эксперта рынка недвижимости Александра Пака о данной инициативе и последствиях.

Какие аргументы против запрета наличного расчета?

Александр Пак выразил сомнение в целесообразности данной инициативы. По его мнению, подобные запреты в стране часто не достигают желаемого эффекта, так как люди находят способы их обойти. В данном случае, вероятно, будет практиковаться занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи с последующей передачей разницы наличными.

"В договоре купли-продажи будет одна сумма, которая будет перечисляться официально на счёт. Значит, пойдет чёрный нал. Этим решением они только добьются, что увеличится серый рынок", – считает эксперт.

Люди, стремясь избежать ограничений и потенциально налогов, будут искать лазейки. Запрет не устранит спрос на наличные в таких сделках, а просто загонит его в тень. Это не только не увеличит прозрачность, но и усложнит контроль, так как часть сделок уйдет из официального поля зрения.

Он также отметил, что до тех пор, пока не будут введены цифровые деньги и наличные не исчезнут из оборота, подобные запреты будут выглядеть неэффективно. По мнению эксперта, вместо запретов необходимо создавать экономические условия, при которых участникам рынка будет выгодно работать "в белую".

"Нужно создать такие экономические условия, чтобы было выгодно, все было "в белую". Но это же надо думать. Легче же запрет всем сделать. Запрет выглядит оторванным от реальности, пока наличные деньги остаются важной частью экономики и финансовой культуры. Для эффективного запрета нужно сначала создать инфраструктуру и условия для повсеместного использования безналичных расчетов, а также повысить доверие к цифровым финансовым инструментам. Введение запрета "сверху" без учета готовности общества и экономики – это путь к неэффективности и негативным побочным эффектам", – подчеркнул он.

Парадоксально, но запрет, направленный на увеличение налоговых поступлений, может привести к их снижению. Если налог платится с заниженной суммы в ДКП, бюджет недополучит средства. Кроме того, увеличение оборота чёрного нала может привести к другим негативным последствиям для экономики, включая рост коррупции и криминала.

Кроме того, эксперт выразил опасение, что запрет может нарушать конституционные права граждан, в частности, право собственности и свободу договора.

"Я считаю, что это нарушает просто наше право, я не знаю, конституционное право это будет называться, или гражданский какой-то кодекс за ним нарушают. Но я считаю, что правительство должно как можно меньше вмешиваться в частную жизнь граждан", – заявил он.

По его словам, контроль за соблюдением запрета потребует значительных ресурсов, и нет гарантий его эффективности. Государству следует сосредоточиться на контроле за уплатой налогов и соблюдением законодательства, а не на ограничении способов расчета.

"Я понимаю, что любой контроль, администрирование каких-то законов – это огромные деньги, огромный людской потенциал. Проще сделать всем запрет. Государство всё время хочет упростить себе жизнь. Понимаете, это же надо сколько налогов и инспекторов, чтобы они смогли проконтролировать, скажем так, выбиваются ли фискальные чеки в магазинчике у дома. Это же работать надо. Короче, они хотят сидеть, и чтобы им отчет и весь контроль падал просто так", – отметил он.

Эксперт также выразил опасение, что отмена льготы по НДС для застройщиков в совокупности с запретом наличных расчетов приведет к значительному увеличению стоимости жилья.

"Это повысит стоимость недвижимости однозначно. Никакой застройщик этот налог платить за свой счёт не будет. Это все ляжет на конечного потребителя. Введение НДС для застройщиков и запрет наличных расчетов приведет к снижению количества сделок купли-продажи и стагнации рынка недвижимости. Если уберут льготу застройщикам на НДС, это ещё больше снизит сделки купли продажи. То есть собственники не готовы будут сразу снижать цену и рынок замрет на два-три месяца", – прогнозирует эксперт.

Государство, вероятно, пытается "подстраховаться" и обеспечить сбор налогов в новых условиях. Но перекладывание НДС на конечного потребителя и запрет наличных расчетов в совокупности могут привести к росту цен на жилье и снижению доступности, особенно для социально уязвимых слоев населения. Это может иметь негативные социальные последствия.

Аргументы "за", но с оговорками

Вместе с тем, несмотря на опасения, эксперт признает, что запрет может иметь и положительные стороны. В частности, он может способствовать борьбе с теневой экономикой и повышению прозрачности сделок с недвижимостью.

"Ну, конечно, это чтобы вывести из тени наличный оборот. То есть, чтобы сумму показывать. Кроме того, безналичные расчеты снижают риски, связанные с передачей крупных сумм наличных денег, что делает сделки более безопасными для всех участников. Да ради бога, пусть запретят наличный расчет, и риэлторам проще будет, потому что и риэлтору безопаснее, и всем безопаснее", – считает эксперт.

С другой стороны, риска больше с наличными в мегаполисах, в регионах не так. При этом для безопасности есть ячейки в банках или услуги сопровождения при крупных сделках.

Также, по его мнению, запрет может стимулировать развитие ипотечного кредитования.

Но опять же ипотека доступна не всем. Для получения ипотеки нужно соответствовать определенным критериям (доходы, кредитная история и так далее).

Рост спроса на ипотеку косвенно повлияет на цены на жилье, особенно если предложение не успевает за спросом и сделает жилье менее доступным для некоторых категорий граждан.

На вопрос, будут ли дешеветь квартиры при снижении спроса на жилье, эксперт ответил, что цены на квартиры на вторичном рынке однозначно упадут.

"В 2023 году мы уже это наблюдали. К осени цены в регионах снизились на 20-25%. Например, двухкомнатные квартиры, которые стоили 14 млн тенге, в октябре продавались за 11 млн тенге. Среди причин падения цен были отложенный спрос и наличие коммерческих ипотек. В 2024 году рынок восстановился, и количество сделок снова выросло", — добавил Александр Пак.

В целом, запрет наличных расчетов при продаже квартир – мера, которая будет иметь больше отрицательных последствий. Эффективность обсуждаемого запрета будет зависеть от качества контроля и готовности государства бороться с теневой экономикой. Прежде всего, рынок недвижимости необходимо регулировать разумными налогами, а не запретами. Если человеку выгодно, то он будет работать "в белую".