Как продавать или покупать квартиру, если и без фискальных поблажек цены на жилье с 2001 года выросли более чем в 21 раз, выяснял inbusiness.kz.
В Казахстане в рамках налоговой реформы планируют отменить льготу по НДС для строительной сферы. Министерство национальной экономики (МНЭ) считает, что данная мера не окажет влияния на ценообразование, поскольку стоимость жилья определяется спросом и предложением. Однако эксперты уверены: нововведение приведет к росту цен, снижению спроса и возможному ухудшению качества строительства, передает inbusiness.kz.
Аргументы министерства: льгота не влияет на цены
В министерстве напомнили, что норма по освобождению от НДС реализации жилого здания действует с 2001 года и была введена для удешевления жилья. Однако анализ показывает, что за этот период стоимость квадратного метра выросла более чем в 21 раз: с 23 637 тенге в 2001 году до 494 898 тенге в 2023 году.
Динамика цен на недвижимость, в тг/кв м
Министерство ссылается на статистику бюро национальной статистики (БНС), согласно которой фактические затраты на строительство значительно ниже цен продажи. Так, если в 2023 году средняя стоимость нового жилья составляла 494,9 тыс. тенге за квадратный метр, то фактические затраты на строительство — всего 209,1 тыс. тенге.
"Таким образом, стоимость как нового жилья, так и вторичного растёт по условиям рыночной экономики, то есть действующая льгота не влияет на ценообразование, а цены на жилье формируются в зависимости от спроса и предложения", – отметили в ведомстве.
Предложения министерства все ещё обсуждаются депутатами мажилиса и не являются окончательными. В МНЭ отметили, что на сегодня ещё идёт проработка деталей. К примеру, в качестве альтернативной меры рассматривается введение социального инфраструктурного платежа на каждый введенный в эксплуатацию квадратный метр жилья. Эти средства направят на развитие социальной инфраструктуры.
Эксперт: недвижимость подорожает, а рынок может уйти в тень
Глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов отметил, что изменение ставки НДС на рынке жилья Казахстана окажет существенное влияние на следующие направления:
- Стоимость жилья
- Спрос
- Уровень активности рынка недвижимости
В свою очередь, международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин считает, что отмена льготы неизбежно приведет к удорожанию жилья, поскольку бизнес заложит дополнительные налоговые расходы в стоимость квадратного метра.
"Если льгота будет отменена, застройщики просто переложат этот налог на покупателей. Рост стоимости может быть пропорционален размеру НДС. То есть мы с вами, как конечные потребители, будем платить дороже", — поясняет эксперт.
Эксперты в один голос говорят, что отмена льгот может привести к росту теневой экономики.
"Налоговая нагрузка может направить некоторых застройщиков и покупателей искать обходные пути, например, заключать сделки с занижением стоимости в документах или использовать схемы ухода от налогообложения", – предупреждает Мусрепов.
Недоступное удовольствие
По словам Тетина, в 2024 году рынок показал восстановление спроса после двухлетнего падения. Объём сделок вырос на 17% по сравнению с 2023 годом и составил 433 тысячи. Средний рост цен по итогам года достиг 10%. В 2025 году, на фоне возможного увеличения НДС и снижения предложения, ожидается дальнейшее подорожание — от 12 до 15%.
"Если говорить о трёх мегаполисах, то Алматы закончил 2024 год с ценой 750 тыс. тенге за квадратный метр, Астана — 540 тыс., Шымкент — 420 тыс. Если прибавить к этим цифрам 15%, то получим новый уровень цен в 2025 году. Недвижимость станет ещё более недоступной. Плюс мы видим, что государство не то чтобы неохотно, а не выводит ипотечных продуктов массового характера с льготной ставкой", — прогнозирует эксперт.
В свою очередь, Ермек Мусрепов отметил, что рост цен приведет к снижению спроса.
"Увеличение цен на жилье делает его менее доступным для широких слоев населения, особенно семей со средним или низким доходом. Это повлияет на спрос на недвижимость, особенно в сегменте жилья 4-й категории, где потребители наиболее чувствительны к ценам", – отметил он.
Ипотека и доступность жилья
Несмотря на рост сделок, спрос на ипотечные программы остается низким. В 2024 году из 433 тысяч сделок лишь 31% (134 тыс.) были совершены с привлечением ипотеки. Для сравнения, в России этот показатель составляет 75%, в странах Европы и США — более 80%.
"Текущие предложения от Отбасы банка — "Отау", "Наурыз", плюс новая программа, направленная на рабочие профессии, — не охватывают более 5-6% рынка. Более того, если посмотреть, что было с ипотекой в 2024 году, то по сравнению с 2023 годом, падение составило 2%. 31% ипотеки на рынке – это очень низкий показатель. Есть куда расти. Но дешевые деньги из бюджета сейчас невыгодны на фоне высокой инфляции", — отмечает Тетин.
Лев Тетин считает, что государству необходимо принять взвешенное решение, а главное — правительство должно заняться стратегическим развитием строительной отрасли:
- Развивать отечественное производство стройматериалов, чтобы снизить зависимость от импорта и колебаний валютных курсов. На сегодня от 50 до 70% всех строительных материалов, которые используются для строительства жилья, завозят из других стран.
- Предоставлять льготные кредиты на строительство заводов стройматериалов.
- Стимулировать подготовку кадров для строительной отрасли.
"Надо направлять деньги через такие программы, а не напрямую на рынок: давайте мы вам льготную ипотеку дадим. Этот фактор только один, он стимулирует спрос, а спрос – рост цены. А вот когда мы сможем прогарантировать себестоимость строительства, тогда ситуация будет совсем другой. Поэтому этот фактор наиболее ключевой. И налоги в данном случае уходят в третьи план", — считает эксперт.
Стоит ли сейчас покупать квартиру?
Несмотря на возможный рост цен на недвижимость, эксперт не советует спешить с покупкой. Казахстанцам необходимо взвесить свои финансовые возможности.
"Если у вас уже есть накопленная сумма, которая позволяет взять ипотеку, то в первую очередь нужно понять, сможете ли вы комфортно выполнять эти обязательства? Ведь помимо доходов есть и расходы. Если у тебя есть нагрузка 200 тысяч в месяц, а ты ещё хочешь ипотеку взять на 300-400, а у тебя зарплата 600-800, то что будешь делать, если вдруг ты потеряешь работу? Я бы порекомендовал взвесить все за и против и не спешить принять им это решение", – предупреждает Тетин.
Эксперт также советует копить 50% от стоимости жилья перед оформлением ипотеки, поскольку прочие программы обходятся дороже.
"Если я, как потребитель, накопил 50%, то у меня элементарно, с психологической точки зрения, есть этот паттерн, который поможет мне заработать остальные 50%. А если нет, может быть, не стоит торопиться с дешевой ипотекой? Возможно, пока лучше пожить в арендном жилье. Ведь заблуждение думать, что, взяв ипотеку, ты выплачиваешь за свою квартиру. Уважаемые, два месяца просрочки — и банк заберёт жилье. Это не ваша квартира, а банка. Плюс вы переплачиваете значительную сумму — фактически вместо одной квартиры платите за две", — предупреждает Лев Тетин.
В заключение эксперт порекомендовал инвестировать деньги не в недвижимость, а в себя. Развивая себя как профессионала, можно не только повысить свои навыки, но и уровень дохода, что в итоге облегчит ипотечное бремя.
Ранее сообщалось, что в 2024 году выросли не только цены на жилье, но и спрос на него. По данным Нацбанка, в октябре прошлого года объём выдачи ипотечных кредитов достиг 195,2 млрд тенге, что существенно выше январских показателей (129,1 млрд тенге). Этот рост связан с активным участием граждан в госпрограммах и сравнительно стабильными ставками на льготные продукты.
В начале января мы также проанализировали ипотечный рынок и выяснили, какие программы предлагают казахстанские банки. Отметим, что займы на жилье выдает не только Отбасы, но и девять других банков.
