Что ждёт российский рынок недвижимости

Будущее рынка недвижимости на данный момент видится позитивным, считает руководитель направления партнёрских продаж «Авито Недвижимости» с сервисами «Комфортная сделка» и «Подбор новостроек» Ярослав Тимирев. Подобный вывод в первую очередь основан на трендах, которые наблюдались во второй половине 2025 года. Именно летом, вместе с падением ключевой ставки по ипотеке, подрос спрос на ипотеку.

— В будущем же, согласно прогнозу Центробанка, ставку понизят ещё сильнее, и это окажет ещё более положительное влияние на ипотечный спрос, — говорит Тимирев.

Часть спроса связана и ажиотажем, который возник в конце года из-за разговоров об изменении ставок по семейной ипотеке, признают в «Авито». Впрочем, это «важный, но не единственный» фактор.

— Мы видим ещё целый набор факторов, которые стимулируют динамику рынка. Восстановление спроса на рыночную ипотеку случилось ещё раньше, в летний период, когда снизилась ключевая ставка. Некоторые берут ипотеку при альтернативных сделках — это когда продают вторичное жильё и покупают квартиру в новостройке, доплачивая застройщику часть суммы, — сказал Тимирев.

Корреспондент «Вечерней Казани» спросил, чего стоит ожидать рынку после введения дифференцированных ставок по семейной ипотеке.

— Пока что нет подтвержденных инициатив по изменению в законодательстве в части семейной ипотеки. Из-за этого мы не знаем, как именно она изменится — можем слушать только разные версии и инициативы. Но эта программа продолжит существовать и останется хорошей возможностью для семей и потенциальных заемщиков воспользоваться ипотекой, — уверен Тимирев.

Продажи новостроек растут, но на вторичном рынке ситуация спорная

Всё меньше людей берет ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке — среднегодовой показатель упал с 38 процентов до 28. При этом в декабре количество ипотек всё же достигло средних для прошлого года показателей.

На вторичном рынке ситуация неоднозначная — всего за год заключено более 36 тысяч сделок по договорам купли-продажи, и это на шесть процентов меньше, чем в 2024 году. Но в декабре рынок был очень активным — практически пять тысяч сделок за месяц, и это на 28 процентов больше, чем в декабре прошлого года.

Казанское жилье пользуется спросом в других регионах. От 13 до 15 звонков, которые делают на «Авито» по поводу недвижимости, приходятся из других регионов. Больше всего звонят из Башкортостана, Ульяновской и Самарской областей, Москвы, Пермского края и Ханты-Мансийского автономного округа.

— О чём это говорит? Во-первых, Казань является инвестиционно привлекательной. Во-вторых, люди готовы не только инвестировать в здешнюю недвижимость, но и переезжать сюда жить, — делает вывод эксперт.

На январь 2026 года в Казани строится более двух миллионов квадратных метров жилья. По этому показателю столица Татарстана всё ещё входит в топ-10 среди крупных городов России — находясь при этом на девятом месте. Прирост по объёму возводимого жилого фонда составил семь процентов для столицы Татарстана, и это более чем в три раза превышает среднероссийский показатель.

Всё больше при этом и покупается квартир — в Казани за 2025-й зарегистрировано 10 тысяч договоров долевого участия, и это на 10 процентов больше, чем годом ранее. Среднероссийский же прирост — три процента.

Предложение обгоняет спрос

Новостройки в Казани строятся в таких объёмах, что раскупать их не успевают. В предыдущие годы количество выкупленных и построенных квартир шло примерно вровень, но в 2025 году это соотношение упало до 76 процентов. По сути каждая четвертая квартира остаётся пустовать и ждать своего покупателя.

— Плохо ли это? Здесь нельзя дать однозначный вывод. У покупателей в такой ситуации более выгодный ассортимент квартир перед глазами, а застройщики вынуждены гибче подходить к ценообразованию, — говорит Тимирев.

Подскочили цены на квадратный метр. По оценкам «Авито Недвижимости», рост составил 11 процентов год к году — то есть до 198 тысяч рублей за квадратный метр. Для полноты информации отметим: по данным других аналитиков, цены на квадратный метр в Казани превышают 250 тысяч рублей.

В Казани, как показывает статистика, в последние пару лет приобретали квартиры в среднем по 50 квадратных метров. Сейчас данный показатель упал — «незначительно», уточняет Тимирев, не называя точных цифр. Связано это с приходом на региональный рынок федеральных застройщиков из Москвы и Санкт-Петербурга, которые знамениты своими «компактными» планировками. Впрочем, запрос на меньшее количество «квадратов» есть и у самих покупателей.

— Люди иногда не готовы рассматривать покупку дорогих больших квартир, но хотят улучшить жилищные условия, и поэтому смотрят более компактные варианты. Застройщик, видя такой интерес, предоставляет такие лоты на рынке, — объяснил Тимирев.

Более того, спад спроса побуждает застройщика улучшать реализуемый продукт — не только квартиры и дома, но и придомовые территории. Всё больше покупателей в Казани подходят к вопросу приобретения жилья рационально, и смотрят не только на количество и цену квадратных метров, но и на количество комнат, наличие тех или иных помещений в доме, инфраструктуру вокруг жилого комплекса. Это также побуждает застройщиков улучшать свои проекты.

В этом уже сейчас помогает искусственный интеллект — 83 процента застройщиков признались в опросе, что хотели бы внедрить ИИ в свою работу, а порядка 10 процентов опрошенных уже это сделали. И это не только популярная ИИ-поддержка чатов — среди федеральных застройщиков есть те, кто допускает ИИ к «улучшению продукта» — например, с его помощью моделируются планировки, поделился Тимирев.