Инвестировать в новостройку с помощью ипотеки можно: ранний вход даёт дисконт, а траншевые и субсидированные программы позволяют снизить платежи на этапе строительства. Но как не попасть в ловушку, когда застройщик задерживает сдачу, рыночные ставки растут, а аренда перестаёт покрывать кредит, и какие риски нужно просчитать до подписания договора?
В комментарии RuNews24.ru эксперт по недвижимости, ипотечный брокер, соучредитель агентства недвижимости Greatspace Ирина Асоулюк пояснила, что можно использовать ипотеку, если собственных средств для инвестиций в новостройку недостаточно. Как и любой финансовый инструмент, она требует тщательного анализа, поскольку несёт в себе как возможности, так и риски.
По словам эксперта, существуют две основные инвестиционные стратегии. Первая — покупка недвижимости на раннем этапе строительства по более низкой цене с последующей перепродажей до сдачи объекта или после неё. Здесь ключевой фактор — потенциал роста стоимости. Если объект выбран правильно, например, в районе с развивающейся инфраструктурой, рядом с будущей станцией метро или в локации с дефицитом нового жилья, цена квартиры может существенно вырасти к моменту завершения строительства. Вторая стратегия — покупка недвижимости с целью сдачи в аренду. В этом случае арендные платежи могут не только компенсировать ипотечные, но и приносить дополнительный доход.
Среди ипотечных программ, интересных для инвесторов, можно выделить несколько. Льготные программы, такие как семейная или ИТ-ипотека, предлагают ставку 6% и ниже. Траншевая ипотека предполагает выдачу кредита частями: первый транш перечисляется сразу после заключения договора, а второй — ближе к сдаче дома.
«Это позволяет снизить ежемесячные платежи на этапе строительства. Субсидированная ипотека подходит тем, кто не может воспользоваться льготными условиями, но нуждается в комфортном платеже в начальный период. Например, первые три года ставка может составлять 8%, а затем вырасти до 15%. При таком варианте обычно предполагается наценка на стоимость квартиры».
Однако, как отмечает эксперт, инвестиции через ипотеку связаны с рядом рисков. Застройщик может задержать сроки сдачи объекта из-за проблем с финансированием или поставкой материалов, что сделает перепродажу сложнее и отсрочит арендный доход. При этом платить по ипотеке заёмщик обязан независимо от того, сдан объект или нет. В случае банкротства застройщика инвестор рискует потерять деньги, даже при использовании эскроу-счетов, хотя в этом случае средства с такого счёта направятся на погашение ипотеки, а остаток вернётся дольщику.
«Рост стоимости недвижимости не гарантирован: рынок может измениться, а неудачный выбор объекта — неудачная планировка, высокая конкуренция или проблемы с локацией — повлияет на цену перепродажи или аренды. Первоначальные расходы высоки: помимо первоначального взноса, это страховка и другие сопутствующие затраты. Застройщик может сдать объект с нарушениями, что потребует дополнительных вложений. Наконец, после окончания льготного периода по субсидированной ипотеке может не получиться провести рефинансирование, если рыночные ставки останутся высокими, и арендные платежи перестанут покрывать ипотечные».
По словам эксперта, чтобы снизить риски, рекомендуется выбирать надёжного застройщика: изучить его репутацию, сданные проекты, проверить информацию на сайте «Наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, на сайтах арбитражных судов, налоговой и Федеральной службы судебных приставов. Объект стоит выбирать тщательно, учитывая локацию, инфраструктуру и планы развития района, включая строительство метро, транспортных развязок, учебных заведений и крупных центров. Необходимо составить финансовую модель, которая учитывает не только потенциальную доходность, но и все расходы: стоимость покупки, ставку по ипотеке, размер первоначального взноса, ежемесячную нагрузку, затраты на ремонт, комиссии, рекламу и налоги.
«Важно продумать срок инвестирования и рассчитать перспективы роста стоимости объекта или рынка аренды. Финансовая подушка поможет справляться с платежами в случае задержек сдачи или сложностей с арендой. Также стоит застраховать объект, чтобы снизить риски, связанные с его повреждением или уничтожением».
Ирина Асоулюк подчеркнула, что ипотека как инструмент инвестиций на этапе строительства может быть выгодной при взвешенном подходе. Важно помнить о рисках, перед принятием решения проанализировать все плюсы и минусы, а также проконсультироваться с финансовым экспертом.
