Отразится ли на стоимости столичного жилья ожидаемый переезд Национального банка и Казахстанской фондовой биржи (KASE), а также создание финансового центра в Астане? Свои прогнозы по данной теме в интервью LS озвучили эксперты. По мнению президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, переезд Нацбанка и KASE не повлияет на стоимость индекса квадратного метра жилой и коммерческой недвижимости в сторону повышения. Cегодня стоимость индекса квадратного метра жилой и коммерческой недвижимости продолжает своё снижение, как было заявлено в прошлом году. Реальное снижение стоимости составляет уже 15-20% и приближается к додевальвационному уровню. "Скорее всего, определенная часть квартир, построенных в рамках EXPO-2017, будет предоставлена для работников Нацбанка и KASE и проблем в этом не будет. Вопрос будет в том, на каких условиях данная недвижимость будет распределяться в будущем", — отметил он. Спрос на рынке жилья Астаны обусловлен статусом столицы, напоминает Е.Мусрепов. Поэтому уровень стоимости квадратного метра будет соответствовать уровню цен Алматы. Также, по его мнению, спрос будет поддерживать постоянная миграция населения Казахстана в города с высоким уровнем дохода и предпринимательской деятельностью. [caption id="attachment_49902" align="alignright" width="134"] Ермек Мусрепов[/caption] "Стоимость аренды, как и цена квадратного метра, в Астане изменяется в сторону понижения. Рынок аренды за последние 12 месяцев подвергся корректировке на 20-25% вниз. Данное уменьшение затронуло все виды аренды, как жилья, так и коммерческой недвижимости. Средняя стоимость аренды жилья в мае 2015 года составила $9,5 за кв. м", — пояснил собеседник. По его данным, в мае 2015 года в столице средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке (с учетом диапазона цен по классам жилья — эконом, комфорт, бизнес, люкс и дэлюкс) составила $2275 за кв.м. Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке в мае 2015 года (с учетом диапазона цен по классам — эконом, комфорт, бизнес, люкс и дэлюкс) составила $1800 за кв. м. Согласно информации Е.Мусрепова, на сегодня дефицита жилья по рыночным ценам в Астане не существует. Вводится большое количество квадратных метров на любой вкус и ценовой диапазон. Данный рынок в настоящий момент можно отметить, как насыщенный. При этом, дефицит социального жилья по государственным программам среди очередников остается актуальным. На сегодня дефицит покрыт на 30-40%. Остальное количество участников программ «Нурлы Жол» и местных исполнительных органов планируется обеспечить жильем в течение ближайших пяти лет. Между тем, отметил собеседник, рынок жилья и коммерческой недвижимости в Астане переоценен на 25% от существующей стоимости из-за неправильного позиционирования классности застройщиками жилых комплексов. «Эконом класс, продают как комфорт класс, бывает, что и позиционируют как бизнес класс. Нет соответствующей инфраструктуры для доказательства обоснования стоимости продажи квадратного метра. Иллюзия в высокой доходности потенциального покупателя в количественном соотношении. В ближайшие два года рынок недвижимости Казахстана будет укрепляться в сторону понижения и достигнет своего экономически обоснованного дна стоимости квадратного метра», — заключил Е.Мусрепов. По мнению руководителя аналитической службы портала kn.kz Анны Шацкой, переезд сотрудников Национального банка не сможет существенно повлиять на цены на столичном рынке жилья. Она также подтверждает, что на рынке существуют предпосылки к снижению стоимости недвижимости в Астане. [caption id="attachment_49903" align="alignleft" width="150"] Анна Шацкая[/caption] «Здесь сложно сказать что-то однозначное, вопрос состоит в том, какой дополнительный платежеспособный спрос будет создан в процессе создания финансового центра и в какой период это произойдет. Однако можно обратить внимание на важные тенденции. В ближайшие годы в Астане планируются достаточно высокие объёмы строительства (в среднем более 1 млн кв. м ежегодно). Кроме этого, сейчас происходит переориентация застройщиков и инвесторов на более доступное жилье эконом-класса и активно строится жилье по госпрограмме. К тому же есть явная тенденция выхода на рынок застройщиков, использующих новые технологии, позволяющие сократить стоимость строительства», — объясняет эксперт. По её данным, если с переездом Нацбанкв и KASE в Астану приедут около 3 тыс. человек, то потенциальная потребность в жилье составит порядка 54 тыс. кв.м (3 тыс. на 18 кв.м – средний норматив обеспеченности на человека). Текущие объёмы ввода нового жилья в Астане не позволят создать дефицит на рынке. Кроме создания финансового центра, спрос на столичном рынке будут поддерживать статус Астаны, высокие темпы роста численности населения города, проведение Expo-2017. "На сегодня общая тенденция на рынке заключена в снижении цен и ставок аренды. В 2015 и 2016 годах ожидается сохранение тенденции. В периоды роста, как показывает динамика цен прошлых лет, аренда жилья дорожает примерно на 15-20% за год", — отметила собеседница. В отношении инструментов приобретения все большую популярность приобретают кредиты Жилстройсбербанка, сообщила А.Шацкая. И вкупе данные факторы должны стабилизировать рынок, а также сократить высокие темпы роста цен в среднем до уровня 10-12% в год. Она также добавила, что уровень цен зависит от многих факторов, главные из которых – платежеспособный спрос, объём и структура предложения. Если объёмы ввода нового жилья будут достаточными, и по уровню цен будут удовлетворять покупателей, то по поводу резких скачков цен волноваться не стоит. Согласно данным kn.kz, в Астане средняя цена на первичном рынке жилья эконом-класса в мае 2015 года составила $1373, бизнес — $1560, элит — $1948. Средняя цена на вторичном рынке: новостройки — $1913, жилье улучшенной планировки — $1700, «хрущевки» — $1709. Средняя ставка аренды в мае — 173 тыс. тенге в месяц за квартиру. Как объяснила А.Шацкая, данные об объёмах строительства и обеспеченности населения жильем подтверждают отсутствие дефицита жилья в столице. Показатель обеспеченности и темпы строительства нового жилья довольно высокие в столице. Основная проблема заключается в доступности. Высокие цены на жилье и ограниченный набор инструментов для приобретения или аренды жилья делают недвижимость труднодоступной для массового покупателя. "Стоимость столичного жилья переоценена по нескольким факторам: дорогая ипотека, отсутствие альтернативных инструментов инвестирования и как следствие высокая спекулятивная составляющая спроса на рынке. Помимо этого высокая доля теневых доходов (коррупция, откаты в строительном сегменте), слабо развитый рынок строительных материалов и строительных технологий, низкая доля муниципального жилья формируют несправедливую стоимость недвижимость в Астане", — резюмировала эксперт.